Czy można wybudować dom na działce rolnej?

Działki rolne często są zlokalizowane na malowniczych terenach, a dodatkowo są tańsze niż budowlane.

Czy można wybudować dom na działce rolnej?

Działki rolne często są zlokalizowane na malowniczych terenach, a dodatkowo są tańsze niż budowlane. Od 2019 roku nie trzeba być rolnikiem, aby kupić grunt orny i postawić na nim dom. Trzeba jednak spełnić pewne wymagania przed rozpoczęciem budowy.

Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i niektórych innych ustaw znacznie uprościła kwestię budowy domu na działce rolnej osobom, które nie są rolnikami.

Kto może kupić działkę rolną?

Przed wejściem w życie wspomnianego wcześniej aktu prawnego trzeba było być rolnikiem, aby kupić jakikolwiek grunt przeznaczony pod uprawę rolną. Jednak od 2019 osoby, które nie zajmują się zawodowo prowadzeniem gospodarstwa, również mogą kupić działkę rolną, jednak nie większą niż o powierzchni 1 ha.

Sprawa jest najprostsza, gdy chcemy kupić grunt, który ma mniej niż 30 arów. Wtedy transakcja przebiega dokładnie tak samo, gdy kupujemy jakąkolwiek inną działkę. Dochodzimy do porozumienia ze sprzedającym i podpisujemy umowę kupna – sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jeżeli zdecydujemy się na grunt, który ma od 30 arów do 99,9999 arów, to najpierw zawieramy akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży i czekamy, czy Krajowy Ośrodek

Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Jeżeli nie, to dopiero podpisujemy ze sprzedającym akt notarialny, który skutkuje przeniesieniem prawa własności.

Jeżeli działka ma mniej niż 1 ha, to gdy ją kupimy, nie musimy prowadzić na niej działalności rolniczej. Możemy więc wybudować tylko dom w celach mieszkalnych.
Prawo pierwokupu KOWR nie obowiązuje dla działek o powierzchni od 30 do 50 arów, gdy są one zabudowane budynkiem mieszkalnym, który został postawiony przed 30 kwietnia 2016 roku. Taka zorganizowana zabudowa gospodarcza jest określana siedliskiem.

Gdy zależy nam na działce większej niż 1 ha i nie jesteśmy rolnikami, to wcześniej musimy uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, która zostanie przekazana w drodze decyzji administracyjnej. Nawet gdy zgoda zostanie udzielona, to trzeba zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionym terenie.

Kto może wybudować dom na działce rolnej?

Na działce rolnej dom mieszkalny może wybudować tylko rolnik, o ile posiada gospodarstwo o odpowiednim dla danej gminy rozmiarze. Warunkiem, który trzeba spełnić, jest postawienie budynku mieszkalnego wraz z budynkami gospodarczymi. Jest to nazywane zabudową zagrodową.
Jeżeli nie zajmujemy się zawodowo produkcją rolną, to nie możemy na działce rolnej postawić domu bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntu.

Jak wyłączyć działkę z produkcji rolnej?

Wyłączenie działki z produkcji rolnej to tak zwane odrolnienie. Działki rolne, które można przekształcić w budowlane, muszą spełnić następujące warunki:

• mieć dostęp do drogi publicznej,
• sąsiadować z inną działką zabudowaną,
• być na terenie nieobjętym ochroną przyrodniczą, archeologiczną ani konserwatorską,
• jeżeli klasa gleby to I, II lub III, to teren przeznaczony pod zabudowę nie może być większy niż 0,5 ha.

Aby zawnioskować o odrolnienie działki, najpierw trzeba sprawdzić, czy dany grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Taką informację uzyskamy we właściwym dla danej lokalizacji urzędzie miasta lub gminy.

Jeżeli tak, to musimy napisać wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym statusu gruntu. To, czy zgodę uzyskamy, zależy od decyzji rady miasta lub gminy. Jeżeli interesująca nas działka podlega pod uchwałę o ochronę gruntów rolnych, to nasz wniosek może zostać odrzucony.

Gdy zaś na danym terenie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to należy złożyć wniosek do wójta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Następnie trzeba postarać się o odrolnienie. W zależności od klasy gleby, wyłączenie z produkcji rolnej będzie wymagało zgody innego organu:

• dla gleb o klasie I – III – ministra rolnictwa i rozwoju wsi
• dla gleb o niższej klasie – starosty.

Czy warto wybudować się na działce rolnej?

Jeżeli mamy w planach kupić działkę rolną o powierzchni mniejszej niż 30 arów, na której są gleby niższej klasy i która jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, to w większości przypadków uzyskamy zgodę na odrolnienie. Wystarczy więc złożenie jednego wniosku w urzędzie miasta lub gminy i zostaniemy właścicielami działki budowlanej.

W takim przypadku więc formalności nie powinny nas zniechęcać, bo odrolnienie będzie tylko formalnością. Kupując tego typu działkę rolną, możemy nabyć grunt w malowniczej lokalizacji i w niższej cenie.

Jednak gdy marzy nam się teren większy niż 30 arów, na którym znajdują się wysokiej jakości gleby, to sam proces uzyskania zgody od KOWR, a także późniejsze odrolnienie jest długotrwałe i z dużym prawdopodobieństwem skazane na porażkę.

Zanim więc zdecydujemy się na zakup działki rolnej, warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego i klasę gleby i od tego uzależnić swoją ostateczną decyzję.

Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl.